2023年地产行业在各类利好刺激下，市场悲观情绪却未见好转，再叠加近期新一轮房企违约风波，行业信心前所未有的低迷。8月30日晚，万科发布2023年半年报，实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元。在行业环境剧烈动荡之下，万科守住了安全底线，财务状况良好，经营性现金流连续14年为正；开发业务经营管理质量进一步加强，高品质项目的稳定量产能力提升，上半年已开项目整体投资兑现率达93%；经营服务业务保持双位数增长，全口径营业收入同比提升11.9%。
分析人士认为，以增长论英雄的时代走到尽头，市场远超预期的深度调整、房屋居住属性的回归、城市和客户需求的多样化，决定了企业的抗风险能力、产品能力和开发运营服务的综合能力，才是新时期的核心竞争力。行业风雨飘摇下，万科仍能同时实现财务一如既往的安全健康、住宅产品力的显著提升和经营服务赛道的持续领跑，实为不易。
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财务结构进一步优化 短债比降至历史低点
2023年以来，行业的严峻形势远超预期。据相关数据显示，新开工面积降至近十年来同期最低，上半年300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，全国房屋新开工面积同比下降24.3%；开工面积骤降的背后，是销售状况的持续低迷，百强房企6月单月同比降幅超20%，市场下行压力进一步加大。在此背景下，截至8月18日，约有近80家房企披露上半年业绩预告，其中超过6成预计亏损，累计总亏损额超千亿元。
在此背景下，上半年万科依然实现98.7亿元的归母净利润，居于行业前列。更难能可贵的是，万科依然保持了一贯的健康财务状况。作为业内稳健经营的代表，万科始终保持着安全健康的现金流状态，经营性现金流连续14年为正。在近两年房地产市场信心极其脆弱的环境下，万科是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业，从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿，居行业第一梯队。同时，万科的债务结构进一步优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。健康的财务状况也让万科获得评级机构认可，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。
稳健的财务状况，也让万科无须急于开展股权融资。8月30日晚间，万科公告称，公司在定增预案披露后，积极推进各项相关工作，并得到监管部门鼎力支持，但基于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止此前的A股定增计划。市场人士分析，今年以来，政策层面持续加大对地产行业的支持，但受市场环境影响，地产板块整体估值仍处于历史低点，A股地产指数上半年一度下跌近20%，此时增发股票，尽管大股东支持，对于其他现有股东特别是中小股东而言也难免造成摊薄影响，对股价也会造成进一步的下行压力。在此情况下，终止增发显然是对股东相对有利的选择。
上半年已开项目投资兑现度达93% 开发业务能力持续提升
2023年上半年，万科开发业务实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率。与此同时，万科进一步改善开发业务经营管理水平，投资质量提升，存货去化加速，上半年已开项目整体投资兑现率达93%，年初库存去化率同比提升8个百分点。今年以来，万科坚持高质量投资，聚焦市场和客户基数好、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目32个，项目总地价718.6亿元，投资金额中，一二线城市占比100%。投资质量的提升和库存去化的加快，也推动了万科开发业务结构和质量的转好。
行业由规模扩张转向高质量发展，产品力是未来企业最关键的竞争力之一，万科持续推动产品系列化和标准化，提升高品质项目的稳定量产能力。通过强化产品线建设，万科加快了成熟稳定产品模型的推广应用，以“拾系”产品为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用，其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%，苏州“朗拾”首开239套全部售罄，现金流9个月回正。为给客户交付更满意的房屋，万科也在持续优化交付过程的服务，上半年在53个城市组织了9939场质量共建，邀请了5.8万户客户走进工地，参与楼栋主体施工、室内装修等关键节点的查验，并在交付阶段推进房产证的办理提效，８３个项目的客户在收房现场拿到房产证，进一步巩固了消费者对万科的信赖，截至6月底，万科共计实现了超过9.2万套住宅的平稳交付。
“第二增长曲线”持续发力 经营服务业务营收267.3亿
拥有多方面转型赛道布局的万科，在巩固提升开发业务能力的同时，经营服务业务2023年上半年也保持了良好的增长态势，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。
万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现双位数增长，受益于蝶城供应链改造，万物云基础住宅物业服务毛利率提升4个百分点。万纬物流上半年实现营收19.5亿元，同比增长17.0%，其中冷链业务取得快速发展，营收同比增长30.3%。长租业务继续在规模和效率上保持行业第一，万科泊寓上半年租实现营收16.4亿元，同比增长10.6%。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。商业业务方面，上半年营收43亿元，同比增长7.3%，其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%，销售额同比增长28%。
随着行业转向新发展模式，市场对经营性不动产的认知将逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势也将开始显现。未来，伴随物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金等推进，经营性不动产逐步实现“投融建管退”闭环，万科经营服务业务的发展也有望进一步提速，为公司的长期价值增长提供新的来源。
本文仅供参考，不作为投资依据
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